Son yıllarda Türkiye genelinde ve özellikle Erzincan gibi bölgesel ticaretin canlı olduğu illerde, ekonomik parametrelerdeki değişkenlikler kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların sayısında devasa bir artışa neden olmuştur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen kira ilişkileri, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma veya çalışma hürriyetini koruma altına alan hassas bir dengedir. Bu dengenin bozulduğu durumlarda, tarafların haklarını koruyabilmesi için güncel mevzuatın ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarının derinlemesine analiz edilmesi gerekmektedir. Kira bedelinin belirlenmesinden tahliye süreçlerine, sözleşmenin on yıllık uzama süresi sonunda feshinden uyarlama davalarına kadar her bir aşama, kendine has usul kuralları ve süre şartları barındırmaktadır.
Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında 5 Yıl Kuralı ve Hakkaniyet İndirimi
Kira bedelinin belirlenmesi, kira sözleşmesinin en temel unsurlarından biridir. TBK madde 344 uyarınca taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapabilirler. Ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar arasında bir anlaşma yapılmamışsa veya yapılan anlaşma yasal sınırları aşıyorsa, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması zorunluluğu doğmaktadır. Kanun koyucu, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasında bir orta yol bulmak amacıyla “beş yıl” kuralını getirmiştir.
Beşinci kira yılından sonra açılan kira tespit davalarında, mahkeme artık sadece TÜFE oranına bağlı kalmaz. Bu aşamada mahkeme; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet esaslarını dikkate alarak yeni bir bedel tayin eder. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/4248 E. ve 2019/273 K. sayılı ilamı, bu sürecin teknik detaylarını ve kira bedelinin belirlenmesindeki sınırları net bir şekilde ortaya koymaktadır. İlgili kararda şu ifadelere yer verilmiştir:
“5 yıllık kira sözleşme süresi bitiminden sonra başlayan yeni dönem için belirlenecek olan kira parası hak ve nesafet ilkelerine uygun bir şekilde takdir edilmelidir… belirlenen bu kira bedeli en son alınan kira bedeline endeks oranında yapılacak artırım sonucu belirlenecek kira bedelinden daha az olmamalıdır.”
Bu içtihat, kira tespit davalarında mahkemenin takdir yetkisinin sınırlarını çizmektedir. Erzincan’daki taşınmazlar özelinde düşündüğümüzde, özellikle çarşı merkezindeki dükkanlar veya gelişmekte olan mahallelerdeki konutlar için beş yıl dolduğunda, maliklerin güncel rayiçlere göre bedel talep etme hakkı doğmaktadır. Ancak mahkeme, rayiç bedeli belirlerken “hakkaniyet indirimi” (eski kiracı indirimi) uygulamak zorundadır. Genellikle %10 ile %20 arasında değişen bu indirim, kiracının o taşınmazda uzun süredir bulunması ve ödemelerini düzenli yapması gibi unsurların ödüllendirilmesi mahiyetindedir.
Öte yandan, beş yılın dolmasını beklemeden, ekonomideki olağanüstü ve öngörülemeyen değişiklikler nedeniyle kira bedelinin değiştirilmesi talebi “uyarlama davası” (TBK m. 138) olarak karşımıza çıkar. Uyarlama davası, aşırı ifa güçlüğü esasına dayanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yukarıda zikredilen 2018/4248 sayılı kararında, davacı kiracının turizmdeki olumsuz gelişmeler nedeniyle yıllık 800.000 USD olan kiranın uyarlanmasını talep ettiği görülmektedir. Kararda feragat ve usul işlemlerine değinilse de davanın özü, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan bir durumun (mücbir sebep benzeri haller) ortaya çıkmasıdır. Erzincan gibi yerel piyasalarda, ani ekonomik dalgalanmalar veya sektörel krizler yaşandığında, dürüstlük kuralı gereği sözleşmenin yeni koşullara uydurulması istenebilir. Ancak unutulmamalıdır ki; uyarlama davası için şartlar, kira tespit davasına göre çok daha ağır ve ispatı güç kriterlere bağlanmıştır.
İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Süreçleri
Kira hukukunun en çekişmeli alanlarından biri de kiracının tahliyesidir. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin keyfi tahliye taleplerini engellemek amacıyla tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) saymıştır. Bu sebeplerin başında “ihtiyaç nedeniyle tahliye” gelmektedir. Malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreler dahilinde dava açarak tahliye talep edebilir. Burada en kritik nokta, ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasıdır. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi şüpheli bir ihtiyaç, tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir.
Tahliye süreçlerinde sıklıkla başvurulan bir diğer yöntem ise “tahliye taahhüdü”dür. TBK m. 352 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliyeyi sağlayabilir. Ancak uygulamada en büyük hata, taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı gün imzalatılmasıdır. Yargıtay, baskı altında alınan veya sözleşme tarihini taşıyan taahhütnameleri geçersiz saymaktadır. Taahhüdün geçerli olabilmesi için kiracının özgür iradesiyle ve taşınmazın zilyetliğini devraldıktan sonraki bir tarihte imza atmış olması şarttır.
Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye (TBK m. 350/2) ise taşınmazın büyük ölçüde onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesinin gerekli olduğu ve bu işlemler sırasında taşınmazda ikametin imkansız olduğu hallerde gündeme gelir. Bu durumda tahliye sağlandıktan sonra taşınmazın eski kiracıya teklif edilmeden başkasına kiralanması, kiraya verenin tazminat sorumluluğunu doğurur.
Tahliye davalarında en temel şart, taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin varlığının ispatlanmasıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8819 E. ve 2018/1188 K. sayılı kararında bu husus çok net bir şekilde vurgulanmıştır:
“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve müteakip maddelerinde, kira sözleşmesinin hangi hallerde dava yoluyla sonlandırılacağı… düzenlenmiştir… Kiralananın niteliği ve tabi olduğu Yasa itibariyle fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup, kanunda yazılı olmayan bir nedenle davacıya tahliyeyi talep etme hakkı vermez. Davacı, dava dilekçesinde davalının kiracı olduğunu da iddia etmediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekir.”
Bu karar, özellikle aile içi mülkiyet uyuşmazlıklarında (örneğin babanın oğluna karşı açtığı tahliye davası) kira ilişkisinin varlığının ispatlanamaması durumunda, davanın reddedilmesi gerektiğini göstermektedir. Erzincan’da mülkiyetin aile bireyleri arasında gayri resmi kullanımına sık rastlanmaktadır. Eğer taraflar arasında bir bedel ödenmesi ve kullanım karşılığı anlaşma (kira sözleşmesi) yoksa, tahliye davası değil, “el atmanın önlenmesi” (müdahalenin men’i) davası açılması gerekmektedir. Hukuki yolun yanlış seçilmesi, davanın usulden reddine ve ciddi zaman kaybına yol açmaktadır.
10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Sözleşmenin Sebepsiz Feshi ve İhtar Şartları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanun tarafından özel olarak korunmaktadır. Sözleşme süresi bitse dahi kiracı çıkmadığı sürece sözleşme yıldan yıla otomatik olarak uzar. Ancak bu durum sonsuza kadar sürmez. TBK madde 347, kiraya verene hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Bu hak, on yıllık uzama süresinin sonunda kullanılabilir.
Kanun metnine göre, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Burada sürenin hesaplanması en kritik aşamadır. Örneğin, 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa, bu 1 yılın bitiminden itibaren başlayan 10 yıllık otomatik uzama süresi beklenir (toplam 11 yıl). Bu 11 yıllık sürenin bitimine 3 ay kala kiracıya noter kanalıyla ihtarname gönderilmelidir.
İhtarname şartı, bu feshin geçerlilik unsurudur. Eğer ihtarname süresinde gönderilmezse, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır ve fesih hakkı bir sonraki yıla devreder. Erzincan’da uzun süreli esnaflık yapan veya aynı konutta on yılı aşkın süredir ikamet eden vatandaşlarımızın, bu “10 yıl + 1 yıl” kuralına karşı hazırlıklı olmaları gerekir. Kiraya verenler açısından ise bu madde, mülkiyet hakkının kullanımını kısıtlayan “süresiz kira” çıkmazından kurtulmak için en güçlü yasal araçtır.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, ihtarnamenin içeriğidir. İhtarnamede fesih iradesi açıkça belirtilmeli ve sözleşmenin hangi dönemin sonunda sonlandırılacağı net bir şekilde yazılmalıdır. Yargıtay, süre hesaplamalarında hata yapılan veya muhatabına süresinde ulaşmayan ihtarları geçersiz sayarak tahliye taleplerini reddetmektedir. Bu nedenle, on yıllık sürenin dolup dolmadığının tespiti ve ihtar takviminin oluşturulması, hak kaybı yaşanmaması adına profesyonel bir hukuki inceleme gerektirir. Kira hukukunun bu teknik boyutu, tarafların mağduriyetini önlemek ve toplumsal barışı korumak adına yargı mercileri tarafından titizlikle denetlenmektedir.