Gayrimenkul hukuku, özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalarla birlikte ev sahipleri (kiraya verenler) ve kiracılar arasında en sık uyuşmazlık yaşanan alan haline gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), zayıf durumda olan kiracıyı koruma prensibiyle hareket etse de, mülkiyet hakkını koruyan belirli ve sınırlı sebeplerle tahliyeye imkan tanımıştır. Bu makalede; tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç sebebiyle tahliye, iki haklı ihtar, 10 yıllık süre ve en önemlisi “Kira Hukukunda Zorunlu Arabuluculuk” süreci en ince detaylarına kadar ele alınacaktır.
1. Kira Hukukunda Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk
01.09.2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile kira tespit ve tahliye davaları açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartı haline gelmiştir.
Süreç Nasıl İşler?
Dava açmak isteyen taraf, önce Adliye’deki Arabuluculuk Bürosu’na başvurur. Atanan arabulucu tarafları bir araya getirir.
Anlaşmama Tutanağı: Eğer taraflar görüşmede anlaşamazsa, “anlaşmama son tutanağı” düzenlenir. Dava dilekçesine bu tutanağın eklenmesi zorunludur. Aksi takdirde dava, “usulden” reddedilir.
2. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
Uygulamada en hızlı tahliye yöntemi geçerli bir “Yazılı Tahliye Taahhütnamesi”dir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu belgenin geçerliliği sıkı şartlara bağlanmıştır.
Yazılı Olma Şartı: Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır. Noter huzurunda yapılması ispat kolaylığı sağlar ancak adi yazılı (el yazısı/imza) taahhütler de geçerlidir.
Tarih Unsuru (Kritik Nokta): Taahhütnamenin düzenlenme tarihi, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihle aynı olamaz. Kiracı eve yerleştikten makul bir süre sonra (örneğin 1 ay sonra) verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütnameler, kiracının “müzayaka (zor durum) halinde” imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılabilir.
İşleme Koyma Süresi: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.
3. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye istenebilir.
İhtiyacın Samimiyeti: İhtiyaç “gerçek, samimi ve zorunlu” olmalıdır. Örneğin; kirada oturan bir ev sahibinin kendi evine geçmek istemesi, Yargıtay tarafından samimi ihtiyaç kabul edilir. Ancak “oğlum Almanya’dan gelecek” deyip ispatlanamazsa dava reddedilir.
Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Kiralanırsa, ev sahibi eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder.
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Bir kira dönemi (genellikle 1 yıl) içerisinde, kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtarname gönderilen kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
Ayrı Aylar Kuralı: İhtarların aynı kira yılı içinde olması ve farklı aylara ait borçlar için çekilmesi gerekir. (Örn: Mart kirası için bir ihtar, Temmuz kirası için ayrı bir ihtar).
İhtarın İçeriği: İhtarnamede ödenmeyen ay, miktar açıkça belirtilmeli ve ödeme talep edilmelidir.
Dava Süresi: Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
5. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347)
Halk arasında yanlış bilinen bir konudur; 10 yıl kiracı olan hemen çıkarılamaz. Süreç şöyledir:
1 Yıllık kira sözleşmesi yapıldığında, 10 yıl boyunca sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Bu 10 uzama yılı dolduktan sonra (yani toplamda 11-12 yıl sonra), ev sahibi gerekçe göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak tahliye davası açabilir.
Sonuç ve Tavsiye Kira hukuku davaları, usul kurallarının (süreler, tebligatlar, ihtar içerikleri) davanın kaderini belirlediği teknik davalardır. Erzincan Avukat Murat Akpınar Hukuk Bürosu olarak; ihtarname sürecinden tahliye davasının sonuçlanmasına kadar tüm aşamalarda müvekkillerimize profesyonel destek sunmaktayız.